Soy el propietario de dos viviendas en Vitoria-Gasteiz que alquilo por habitación a un total de ocho inquilinas e inquilinos. Ambas propiedades son muy atractivas, con un tamaño combinado de casi 300m2 y 7 cuartos de baño, céntricas, luminosas, bien equipadas y decoradas con extraordinaria atención al detalle. A esto hay que añadir mi esmero por garantizar el bienestar de mis arrendatarios en todo aquello que esté en mis manos, como por ejemplo atender con premura cualquier problema reportado o, consciente de que no es mi hogar sino el suyo, hacerles partícipes de los procesos de selección de nuevos inquilinos. Sé que no todos los propietarios somos iguales (abusos hay en todas las industrias y esta no iba a ser una excepción), pero estoy convencido de que los argumentos que expondré a continuación son perfectamente trasladables a la mayoría de ellos.
1. Los precios del alquiler no son necesariamente el problema.
Si utilizamos exclusivamente los salarios como baremo para determinar si los alquileres son o no demasiado caros, efectivamente lo son. Sin embargo, yo te invito a hacer un ejercicio de reflexión desde una perspectiva diferente: los precios del alquiler no son demasiado elevados, lo que son demasiado bajos son los salarios. De hecho, ocupamos la decimoquinta posición en la Unión Europea en cuanto a salarios medios se refiere, con 18,2€ por hora, un 36,58% menos que nuestra vecina Francia, por ejemplo. O en todo caso, si se quiere, son demasiado elevados los precios de compra de las viviendas que serán posteriormente destinadas al alquiler, un factor que, en una economía de mercado y salvo que decidamos cambiar las reglas del juego, queda fuera del ámbito de control del comprador/arrendador.
El precio del alquiler de un bien inmobiliario no es sino el reflejo de la inversión realizada por el propietario en adquirir dicho bien, una lógica empleada en todos los sectores de la economía. Si inviertes ‘X’, lo haces con la expectativa de obtener un retorno a tu inversión ‘Y’. Son los precios de la vivienda y de otros bienes esenciales, como los alimentos, los que han de influir positivamente en que los salarios se vean incrementados. Y de hecho lo hacen, aunque no siempre lo suficiente o lo suficientemente rápido. Por todo ello, la solución más racional y más justa, salvo cuando el alquiler sea desproporcionado con respecto al valor de la propiedad, no es reducir el precio de los alquileres, sino incrementar los salarios. Y poner el foco en los propietarios no hace sino desviar la atención y demorar dicho proceso.
Al igual que la calidad de las viviendas varía, así ha de variar también como resultado el precio de los alquileres. No cuesta lo mismo una habitación en un hostal con baño compartido que una habitación con baño privado en un hotel de 5 estrellas. Esta misma lógica es aplicable a los alquileres de larga duración, como no podría ser de otra manera. De ahí la dificultad y el peligro de regular los precios, pues son muchos los factores a tener en consideración si se quiere evitar cometer una injusticia con los propietarios y provocar con ello una disminución de la oferta y un deterioro de la calidad.
A modo de ejemplo, los alquileres que yo ofrezco varían entre los 350€ mensuales por la habitación más sencilla y los 525€ por la más lujosa, consumos aparte. Por todas ellas ingreso un total de 42.300€ anuales, que una vez descontados impuestos, gastos de comunidad, seguros, suministro de agua y costes de mantenimiento, se quedan en unos 30.000€ o, lo que es lo mismo, el equivalente a un salario de 2.500€ al mes. Teniendo en cuenta el valor conjunto de mercado de ambas propiedades (en torno a 750.000€), esos ingresos suponen una rentabilidad neta anual del 4%.
¿Acaso alguien puede argumentar que este retorno a mi inversión es abusivo? No lo es. Y menos si incluimos en la ecuación el valor añadido de mi gestión como arrendador, que es independiente de los rendimientos del capital o los costes de mantenimiento y mejora de los propios edificios donde se encuentran las viviendas, que no he contemplado en estos cálculos al incrementar con ellos supuestamente el valor de mi propiedad. En consecuencia, una reducción de mis ingresos impuesta por ley equivaldría a ser yo quien subvenciona a mis inquilinos para compensar un poder adquisitivo insuficiente, lo cual sería poco razonable.
2. La solución al problema está en manos del Estado.
Pretendemos trasladar la responsabilidad y la factura de la carestía de la vivienda a los propietarios particulares, cuando es gracias a ellos que existe vivienda en alquiler. Es decir, los propietarios son parte de la solución y no el problema. Serán el problema si son atosigados, pues no les quedará otra que retirar sus viviendas del mercado del alquiler para ponerlas a la venta. Y no entro aquí a valorar la casuística de los pisos turísticos, que tienen su propia dinámica y rentabilidades más elevadas.
En mi humilde opinión, es el propio Estado (a nivel local, autonómico, estatal y europeo) quien ha de promover el incremento de salarios; incentivar a los propietarios para que se animen a alquilar sus viviendas (3,8 millones de ellas están vacías, el 14,4% del parque nacional); facilitar la concesión de permisos de trabajo a inmigrantes que quieran integrarse en el sector de la construcción, donde falta mano de obra; proveer asistencia económica a los inquilinos vulnerables; e impulsar la colaboración público-privada, ofreciendo alicientes fiscales y suelo gratuito a los promotores de vivienda de carácter social que lleven a cabo las correspondientes inversiones y acepten restringir sus beneficios en contraprestación por dichas ayudas, eliminando de esta manera cualquier aspecto especulativo que pudiera encarecer los precios artificialmente.
En mi experiencia, la realidad es bien distinta. En 2020 yo envié una propuesta al ayuntamiento de mi ciudad consistente en la construcción de un edificio de miniapartamentos de carácter social en colaboración con una serie de inversores particulares y, salvo por un mero acuse de recibo, ni siquiera obtuve respuesta. Al final de este artículo hay un enlace a dicho proyecto por si sirviera de inspiración a otros promotores con similar inquietud. Evidentemente, habiendo transcurridos ya casi cuatro años, las cifras habrían de ser actualizadas.
Quiero finalizar haciendo un llamamiento a las instituciones públicas, a los medios de comunicación y a la ciudadanía en su conjunto, para que, lejos de estigmatizar al colectivo de propietarios de viviendas en alquiler, al que últimamente todo el mundo parece empeñado en denostar, comencemos a valorar el servicio a la sociedad que presta. Porque reitero, los propietarios no somos el problema; somos parte de la solución.
Arturo Tirador
APARTAMENTOS DE RENTA TUTELADA (A.R.T.)
COMENTARIO DE RESPUESTA PUBLICADO EN EL ARTÍCULO DE INFOLIBRE.-
El porcentaje estimado de propietarios particulares de vivienda en alquiler en España frente al de grandes tenedores es del 85%. Incluso he leído estimaciones de fuentes creíbles que apuntan a un porcentaje más elevado.
En cualquier caso, ante la falta de inversión pública, lo que necesitamos para satisfacer la demanda es incentivar la inversión privada y no espantarla. Críticas de brocha gorda basadas en prejuicios y lugares comunes ciertamente no ayudan y no lo digo por ninguna que se hubiera vertido aquí, que me parecen todas ellas reflexiones razonables.
No dudo que haya propietarios que se aprovechan y buscan rentabilidades excesivas (de hecho los hay), pero desde luego ninguno de los que yo conozco y si queremos reducir su número hemos de incrementar la oferta, no reducirla. Solo así conseguiremos que el precio baje de manera efectiva sin las previsiblemente nefastas consecuencias de un precio del alquiler regulado.
En mi experiencia, una rentabilidad neta (después de gastos e impuestos) del 4-5% satisface las expectativas de cualquier inversor razonable. Creo que estos inversores, que estoy convencido son la inmensa mayoría, se merecen un respeto por su contribución a solventar el problema de la escasez de vivienda en alquiler, que es el verdadero problema que hemos de atajar. Si los atacamos a ellos nos estaremos equivocando de enemigo.
Comentario en respuesta al artículo publicado en Infolibre por Alberto Ibáñez i Mezquita, portavoz de Vivienda del Grupo Parlamentario Plurinacional Sumar y diputado de Compromís.
Estimado Alberto, le doy la enhorabuena por su artículo, cuyas buenas intenciones y algunas de las medidas propuestas comparto. Sin embargo, aprovecho para trasladarle la siguiente reflexión.
Si solo se pudiera comprar vivienda para vivir, entiendo que para vivir quien la compre, ¿quién va a ofrecer viviendas y habitaciones en alquiler a aquellas personas que las necesiten? ¿El Estado? ¿Con qué dinero?
Hay miles de millones de euros en manos de ahorradores particulares que hoy en día se ponen al servicio de la sociedad a través de propiedades en alquiler con el objeto de que exista alojamiento para aquellas personas que no tienen vivienda en propiedad. Este servicio no solo es necesario, sino que es además deseable y, si queremos que haya más alojamientos disponibles a un precio razonable, lo que tenemos que hacer, en mi humilde opinión, es incentivar esa inversión privada (y la colaboración público-privada) y no todo lo contrario, que es lo que entiendo propone su artículo. Corríjame si le he malinterpretado.
Uno de los problemas que hemos de solventar como sociedad, además del desempleo y la precariedad laboral y el consiguiente déficit de poder adquisitivo de millones de españoles que no pueden permitirse una vivienda (12 millones tienen una renta inferior a 950€ al mes), es la escasez de alojamientos en alquiler y el exceso de propiedades vacías (3.8 millones, el 14,4% del parque nacional de vivienda), a cuyos propietarios haríamos bien en incentivar para que las alquilen. Desincentivar los arrendamientos por parte de propietarios particulares es precisamente lo que no necesitamos que se haga, por las razones expuestas.
Quienes ofrecen un bien de primera necesidad, como es la comida o la vivienda, no son necesariamente especuladores, que los hay, sino comerciantes, como por otra parte lo somos prácticamente todos, cada uno a su manera y con las habilidades y los activos a su disposición. La comida, como la vivienda, es un bien de primera necesidad, pero a nadie se le ocurriría llamar especulador a un frutero, un carnicero, un pescadero o un restaurador propietario o propietaria de un restaurante por obtener un rendimiento o contraprestación económica por su inversión y servicios prestados.
Espero que esta reflexión haya sido de alguna utilidad a este debate tan necesario. Considero que ofrecer puntos de vista distintos sirve para enriquecerlo y contribuir así a alcanzar soluciones más eficaces, evitando, si no fuera mucho pedir, la estigmatización de todo un colectivo de arrendadores que prestan un servicio valioso y necesario. Los propietarios de vivienda no somos el problema, somos parte de la solución, como he pretendido argumentar aquí y en el siguiente artículo recientemente publicado en la sección “Librepensadores” de Infolibre y que aprovecho para invitarle a leer.
https://www.infolibre.es/club-infolibre/librepensadores/propietarios-vivienda-no-problema_129_1870151.html