Apartamentos de Renta Tutelada (A.R.T.)

ORIGEN DE LA IDEA.-

El 4 de diciembre de 2020 recibí una llamada de uno de mis cuatro inquilinos que comparten vivienda en mi propiedad situada en la calle Portal del Rey de Vitoria-Gasteiz, informándome que dejaba la habitación alquilada vacante. Ese mismo día puse un anuncio en Idealista y recibí tan solo dos llamadas en tres días, un número inusualmente bajo en comparación a previas experiencias mías en el pasado. Por esta razón y debido a que la habitación que alquilaba se asemejaba a un mini-apartamento (dormitorio + vestidor + sala de estar/TV), decidí probar suerte en la sección “Viviendas en alquiler” de esa misma plataforma. Los resultados no pudieron ser más diferentes: en menos de 48 horas que estuvo publicado el anuncio (tuve que retirarlo debido a que las llamadas no cesaban) fui contactado por más de 100 personas interesadas (109). De hecho, estoy convencido de que hubiera duplicado e incluso triplicado ese número si hubiera mantenido el anuncio durante los 7 días que lo contraté. El precio de la vivienda (3 estancias privadas con zonas comunes compartidas, entre ellas cocina y baño) era 400€ al mes incluidos gastos de comunidad, agua e internet, con el gas y la electricidad por cuenta del inquilino/a.

Cuento esta reciente anécdota porque evidencia la necesidad en Vitoria- Gasteiz de pisos en alquiler a un precio razonable. Las personas deseamos privacidad cuando se trata de nuestra vivienda. Disponer de un espacio habitacional que podamos considerar nuestro, no compartido con nadie o compartido exclusivamente con nuestra pareja, hijo/a o mascota, no debería ser un deseo inalcanzable. Aparentemente lo es para muchísima gente. A falta de pisos que nos ofrezcan esa intimidad, muchos se ven obligados a conformarse con habitaciones (a menudo minúsculas) en viviendas compartidas. Cómo dar solución a este problema ha dado origen a esta iniciativa, que busca, mediante la colaboración de los sectores público y privado, el beneficio de la ciudadanía.

EL SECTOR DEL ALQUILER.-

Según un informe del “Observatorio Vasco de la Vivienda”, con datos a 30 de junio de 2019, las viviendas libres habituales en alquiler en Euskadi (no se incluyen las viviendas unifamiliares, de alquiler temporal ni sociales) rondan las 53.000. De estas, 6.061 están ubicadas en Vitoria-Gasteiz, siendo su precio medio de renta en el último trimestre analizado 643€.

Otra conclusión de un estudio anterior auspiciado también por el Gobierno Vasco es que “el peso relativo del alquiler libre en el Estado ha experimentado un incremento significativo desde el comienzo de la crisis, pasando de representar el 14,2% en 2008 al 16,3% en 2016, lo que supone un nivel más de cuatro puntos porcentuales superior a Euskadi. En el ranking del peso del alquiler a precio de mercado (libre) por CCAA, Euskadi se mantiene en el grupo de cola. De forma coherente, aparece a la cabeza de las CCAA con mayor peso de la propiedad”.

Las estadísticas de Eurostat confirman “la considerable menor importancia relativa del alquiler en Euskadi y en España en relación a la mayor parte de los principales Estados de la Unión. El 30,7% de la población reside en régimen de alquiler (incluyendo esta estadística la cesión gratuita junto con el alquiler) en el conjunto de la Unión, ocho puntos más que en España. Entre los principales Estados destaca Alemania, en el que la mitad de la población reside en régimen de alquiler (o en cesión gratuita)”.

Otras conclusiones extraídas de dichos estudios son las siguientes:

• En Euskadi tan solo el 4,2% de las viviendas tienen una dimensión inferior a 46m2, frente al 8,7% en el conjunto del Estado.
• 2,68 es el número medio de miembros del hogar en alquiler.
• La media de edad de la persona de referencia en las viviendas en alquiler en Álava es de 41 años.
• El periodo medio de alquiler es de 3,91 años.
• Cuatro de cada diez hogares (44.176) que residen en viviendas en régimen de alquiler libre reciben en Euskadi algún tipo de prestación, lo que supone una fuerte inversión presupuestaria que alcanzó en 2016 más de 100 millones de euros.

El 15 de diciembre de 2020 yo realicé mi propia tentativa de análisis del mercado del alquiler utilizando exclusivamente información de Idealista, una plataforma online inmobiliaria de referencia. Según este estudio, las viviendas disponibles en alquiler ese día en Vitoria-Gasteiz eran tan solo 105, distribuidas de la siguiente manera:

• 500€ o menos: 0 (0%)
• 501-600€: 2 (1,9%)
• 601-700€: 17 (16,19%)
• 701-800€: 35 (33,33%)
• 801-900€: 19 (18,09%)
• 901-1.000€: 15 (14,28%)
• Más de 1.000€: 17 (16,19%)

Ese mismo cálculo y en la misma fecha fue realizado en Bilbao, obteniéndose como resultado un total de 1.053 viviendas, distribuidas como se indica a continuación:

• 500€ o menos: 0 (0%)
• 501-600€: 9 (0,85%)
• 601-700€: 47 (4,46%)
• 701-800€: 153 (14,52%)
• 801-900€: 226 (21,46%)
• 901-1.000€: 129 (12,25%)
• Más de 1.000€: 489 (46,43%)

También llevé a cabo una búsqueda en Madrid en idéntica fecha, siendo la distribución de las 27.641 viviendas encontradas la siguiente:

• 500€ o menos: 270 (0,97%)
• 501-600€: 1.257 (4,54%)
• 601-700€: 3.017 (10,91%)
• 701-800€: 3.717 (13,44%)
• 801-900€: 3.355 (12,13%)
• 901-1.000€: 2.744 (9,92%)
• Más de 1.000€: 13.281 (48,04%)

En este análisis quedan constatados al menos dos hechos:

1. En España en general (Vitoria-Gasteiz no es una excepción), faltan viviendas en alquiler a un precio asequible.
2. En Vitoria-Gasteiz el número de viviendas en alquiler por habitante es considerablemente inferior que en otras ciudades.

Si bien la fiabilidad de mi estudio es limitada, pues se trata de una foto fija en un momento determinado y en una única plataforma, los resultados no dejan de ser bastante reveladores: frente a los 118 residentes por cada vivienda en alquiler disponible el 15 de diciembre en Madrid (3.266.000 habitantes) y 329 en Bilbao (346.843 habitantes), Vitoria-Gasteiz (255.000 habitantes) tenía tan solo una vivienda disponible para cada 2.428 habitantes, un ratio 7,38 veces más elevado que Bilbao y 20 que Madrid.

Una de las posibles explicaciones es el elevado precio de los pisos a la venta, lo que limita su atractivo para potenciales inversores y consecuentemente reduce la oferta. Yo, por ejemplo, llevo un tiempo buscando una propiedad que poder comprar para destinarla al alquiler y reproducir así el formato del que disfrutan mis inquilinos en Portal del Rey. Este consiste básicamente en ofrecer a cada inquilino/a, en un piso de 148m2, varias zonas privadas diferenciadas completamente amuebladas (dormitorio con o sin vestidor + sala TV + baño privado o compartido con una única persona) combinadas con otras zonas comunes, lo que me permite procurar un grado de privacidad y confort relativamente elevado a un precio asequible (entre 300€ y 450€ mensuales en función del número de estancias privadas y de si disponen de un baño de uso exclusivo o compartido).

El retorno económico en términos brutos (antes de impuestos y gastos) que busco para justificar mi inversión ronda el 8%, con una rentabilidad neta no inferior al 5% (preferiblemente un 6%). Sin embargo, tras cinco meses de búsqueda, no he podido encontrar una sola propiedad que me aporte esa rentabilidad al tiempo que me permita garantizar la relación calidad-precio que deseo ofrecer a mis inquilinos. Los precios en todas las propiedades visitadas que cumplían los requisitos mínimos exigibles en términos de infraestructura y ubicación eran demasiado elevados. Me consta que otros inversores en similar situación también se sumarían a una iniciativa de las características que se propone en este documento y que pretende alcanzar un mejor equilibrio entre la rentabilidad social –calidad de servicio al inquilino a un precio asequible– y la rentabilidad económica.

MI PROPUESTA.-

La propuesta que expondré a continuación pretende contribuir a solucionar el problema descrito. Obviamente, por sí sola, no dará satisfacción a toda la demanda de la ciudad, pero sí puede ser un modelo complementario a otras iniciativas ya existentes para hogares con pocos recursos. Y lo que es aún más importante, si demuestra ser el formato exitoso que anticipo será de ser llevado a la práctica, se convertiría en una referencia fácilmente replicable que podría tener un efecto llamada en otros promotores y ciudades, además de influir positivamente y de manera orgánica (sin necesidad de recurrir a imposiciones legislativas) en la reducción de los precios del alquiler.

La solución que propongo busca satisfacer las necesidades de dos colectivos:

1. ARRENDATARIOS:

• Ofrecemos a los potenciales arrendatarios de Vitoria-Gasteiz que lo soliciten, previa selección por parte del propietario y respetando siempre los criterios pactados con el Ayuntamiento, la posibilidad de alquilar una vivienda digna a un precio razonable. Concretamente, este consistiría en un apartamento totalmente amueblado y de nueva construcción con dormitorio, salón, baño y cocina en 35m2, además de terraza, plaza de garaje y trastero, a un precio de 500€ al mes, incluidos gastos de comunidad, impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I.) y tasa de basuras y excluidos gas, electricidad e internet.

• El perfil de los inquilinos que previsiblemente se beneficiarían de este tipo de vivienda es fundamentalmente el de parejas sin hijos, madres o padres sin pareja y con un hijo a su cargo y personas sin pareja (incluyo aquí a jubilados, divorciados, estudiantes, personas con mascota, etc.). En cualquier caso y en cumplimiento de la normativa vigente, limitaríamos por contrato a tres el número de ocupantes.

2. INVERSORES:

• Ofrecemos a los ahorradores de Vitoria-Gasteiz que dispongan de un capital de al menos 75.000€, la posibilidad de invertirlo en un apartamento nuevo de su propiedad que sería destinado al alquiler y que les reportaría unos ingresos brutos anuales de 6.000€, con al menos un 5-6% de rentabilidad neta (en torno al 8% bruta). El precio sería en principio (con un margen de error del 5%) 67.000€, excluidos impuestos y gastos de registro y notaría.
• También les ofreceríamos, para quien lo requiera y a un coste equivalente a una mensualidad de renta, un servicio de búsqueda y gestión de inquilinos, imprescindible para aquellos inversores que no deseen involucrarse en procesos de cobros y devoluciones de fianzas, inspección de inventarios, anuncios, búsqueda y selección de inquilinos, altas y bajas de servicios de gas, electricidad e internet, etc.
• Confeccionaríamos además una lista de espera de potenciales futuros compradores, de tal manera que aquellos propietarios que requiriesen disponer de efectivo con urgencia, pudieran vender la propiedad y recuperar su inversión con relativa facilidad.

La propuesta consiste en que, como contraprestación a una serie de compromisos asumidos por parte de los propietarios, el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz propicie el abaratamiento de la construcción de un edificio, con un número de apartamentos a convenir, destinado exclusivamente al alquiler de vivienda a un precio restringido o tutelado.

Serían dos las concesiones por parte del Ayuntamiento:

1. Ceder a los propietarios de los apartamentos el usufructo de una parcela propiedad del Ayuntamiento donde construir el edificio.
2. Eximir al promotor de las tasas que fueran normalmente aplicables para la adquisición de las licencias de construcción.

Las obligaciones contraídas por parte del promotor y los propietarios de los apartamentos serían las siguientes:

1. Los apartamentos serán utilizados exclusivamente para vivienda de alquiler a terceras personas que cumplan aquellos requisitos que hubieran sido consensuados con el Ayuntamiento.
2. Cada apartamento será alquilado a un precio no superior a 500€ al mes, incluidos gastos de comunidad e impuestos municipales, con aumentos anuales no superiores al incremento del IPC.
3. Los apartamentos no podrán ser vendidos a un precio superior al precio de compra (más el incremento del IPC anual acumulado), siendo los futuros compradores informados acerca de los compromisos asumidos por el actual propietario, todos ellos íntegramente transferibles y ligados a la propiedad.
4. El Ayuntamiento tiene el derecho de comprar o expropiar cualquiera y/o todos los apartamentos tutelados, siempre y cuando abone al propietario la cantidad correspondiente, equivalente al precio original de compra más el incremento acumulado del IPC.
5. El promotor obtendría por sus servicios de gestión y por el riesgo asumido un porcentaje no superior al 5% del precio neto de venta (excluido IVA) de cada apartamento. Es decir, su beneficio bruto sería una cantidad no superior (podría ser menos en función de los costes) a 3.350€ por apartamento, siendo las cuentas auditables por el propio Ayuntamiento. En el supuesto de que se hubieran sobreestimado los costes y los beneficios fueran a ser superiores a dicha cantidad, se abonaría la diferencia al Ayuntamiento con el fin de ajustar el porcentaje de beneficio a dicho 5% o, alternativamente, se reducirían el precio de venta y el precio del alquiler proporcionalmente.

CARACTERÍSTICAS DE LA PROMOCIÓN.-

• Los apartamentos serían de un tamaño de 35m2 (terraza, trastero y garaje aparte) y estarían construidos con criterios de alta calidad y sostenibilidad.
• Cada apartamento dispondría, además de una terraza, trastero y plaza de garaje, de un baño y al menos dos zonas diferenciadas (independientes o combinadas con separación de puerta corredera) que contendrían las áreas de dormitorio, sala de estar y cocina.
• Todas las viviendas serían entregadas completamente amuebladas y equipadas hasta el último detalle para su inmediato alquiler.
• Se trataría en todos los casos de viviendas luminosas, con grandes ventanales y buenos estándares de mobiliario y decoración.
• El promotor del proyecto, a través de los futuros propietarios, aportaría el capital para llevar a cabo la construcción, amueblamiento y equipamiento del edificio y apartamentos.
• El promotor del proyecto sería responsable de coordinar la obra y amueblamiento en colaboración con un equipo de profesionales previamente aprobado por el Ayuntamiento.
• En el beneficio del 5% estimado para el promotor estaría en principio incluida la búsqueda de los inquilinos iniciales, si bien la provisión de este servicio pudiera conllevar un coste adicional equivalente a una mensualidad del alquiler en el supuesto de que el beneficio fuera inferior a dicho porcentaje.
• El promotor consensuaría con el Ayuntamiento aquellos criterios de selección de los arrendatarios que fueran a ser aplicados.
• El número total de apartamentos lo determinaríamos conjuntamente con el Ayuntamiento en función de las características de la parcela provista.
• El correspondiente proyecto de obra, así como el listado detallado del mobiliario, sería presentado al Ayuntamiento para su previa aprobación.

EL PROMOTOR.-

He creído conveniente finalizar el documento con información acerca de mi persona, como promotor del proyecto.

Mi nombre es Arturo Tirador. Nací en Bergara en 1965, aunque mi ciudad, desde hace ya muchos años, es Vitoria-Gasteiz. También he residido por motivos profesionales 13 años en Londres (1986-1999), 6 meses en Ostrava (1999) y 3 meses en San Francisco (2012). He estudiado en Eibar (La Salle) y Deusto, si bien abandoné pronto mis estudios de Derecho para dedicarme a la que ha sido probablemente mi mayor pasión: la música.

En Londres fui propietario fundador (y constructor) de Von’s Recording Studios Ltd. (1986-1995), una empresa consistente en tres estudios de grabación con un equipo de jóvenes productores especializados en diferentes estilos musicales cuya contratación yo coordinaba. Mi objetivo cumplido fue hacerlos accesibles a personas con un bajo poder adquisitivo. Fuimos responsables de grabar a miles de músicos noveles, así como a un número considerable de artistas (e integrantes de formaciones) ya consagrados, como The Smiths, Madness, The Jam, The Specials, Killing Joke, Spandau Ballet, Blondie, The Damned, Malcolm McClaren, Billy Bragg, Sonic Youth, etc. Von ́s tuvo algunos éxitos muy populares en las listas nacionales británicas y varios de nuestros clientes, entonces prácticamente desconocidos (Jamiroquai, Primal Scream), triunfaron internacionalmente.

Tras la venta de los estudios y en colaboración con Caroline Records y Cadena 100, lancé en España a Red Bus, banda escocesa con quien emprendí una original y notoria campaña promocional por radios, televisiones y salas de concierto de todo el país utilizando como reclamo un autobús rojo inglés de dos pisos convertido para la ocasión en sala de prensa y casa ambulante.

Tras abandonar el sector discográfico, trabajé en 1998 como psicoterapeuta en mi propia consulta en Highgate (Londres) y en 1999 como investigador de derechos humanos, en pro de la minoría gitana, en Ostrava (República Checa), para la organización de George Soros E.R.R.C. (European Roma Rights Center). El proyecto culminó en un litigio judicial contra al gobierno Checo en el Tribunal Internacional de Derechos Humanos de Estrasburgo.

Los años 2000-2015 los dediqué al desarrollo y gestión de una serie de proyectos en Internet: Sane Society (“Diploma Empresa Digitala 2006”, “Premio Álava Emprende 2007” y “Premio El Correo Digital a la Mejor Página Web de Ocio y Servicios 2007”), una comunidad creativa con miles de artistas de más de 100 países constituida a modo de ciber-sociedad organizada en diferentes sectores: música, literatura, escultura, pintura, arte digital, etc.; Talent Seekers (un concurso internacional de talentos cuyo jurado estaba constituido por 100 destacadas personalidades); Merkopolis (proyecto seleccionado por ICEX y Red.es para su programa “Spain Tech Center” de San Francisco y que aspiraba a convertirse en una red internacional de mercados locales) y Merkagune (empresa de marketing digital en apoyo al pequeño comercio en Euskadi).

Tras la venta de mi empresa en 2015, dispongo desde entonces de uno de los bienes más preciados: tiempo. Esto me permite repartirlo en diversas actividades no lucrativas: activismo social (he gestionado con éxito varias campañas en Change.org), trabajos voluntarios (he colaborado con un libro acerca de la experiencia de un niño transgénero a petición de su padre; asesorado a jóvenes emprendedores) y a escribir (he publicado un libro autobiográfico, estoy escribiendo el segundo y ocasionalmente publico artículos en Infolibre).

Mi historial profesional pudiera dar la impresión de que no existe una línea conductora clara. Sin embargo, prácticamente todos los proyectos en los que he participado tienen en común un mismo fondo con diferentes formas: la finalidad de empoderar al individuo mediante la asociación con otras personas y organizaciones que comparten una misma aspiración. Soy, en este sentido, un defensor convencido de la cultura colaborativa y es este espíritu de trabajo en red el que pretendo infundir al proyecto ART.